2025房屋轉貸攻略：這樣做讓你利率更低，每月省更多！

項目	銀行轉貸	民間貸款轉貸
利率	約 1.8%～2.5%	約 6%～12%
審核標準	嚴格（信用分數、收入證明、房屋條件等）	寬鬆（可接受信用較差者）
貸款額度	最高可達房屋鑑價 80%	通常不超過房屋鑑價 50%～70%
還款期限	最長可達 30 年	一般為 1～10 年
手續費用	需支付設定費、違約金（視原貸款合約而定）	可能有較高手續費或額外費用
適合對象	信用良好、收入穩定、有完整財務證明的人	信用分數較低、短期資金需求、不符合銀行申貸條件者

3.房屋轉貸的申請條件與必備資料

轉貸需要符合哪些資格？

申請房屋轉貸時，銀行或金融機構通常會評估以下條件，以確保申請人具備良好的還款能力與風險控管：

• 信用紀錄良好：信用評分達標，無重大逾期或呆帳記錄。
• 穩定收入：需提供薪資證明、勞保紀錄或財力證明，以確保還款能力。
• 房屋持有時間：部分銀行要求房屋需持有滿 一定年限（通常為 1~3 年）。
• 房屋狀況：屋齡、地段、估價是否符合銀行標準，影響貸款額度與條件。
• 原貸款還款狀況：原貸款無重大違約紀錄，正常繳款者較容易獲得轉貸批准。

申請轉貸前必須準備的文件

辦理房屋轉貸時，應準備以下基本資料，以加速審核流程：

• 身份證明文件：身分證、健保卡或護照（影本）
• 財力證明：近半年薪資轉帳紀錄、扣繳憑單、公司開立的在職證明
• 房屋相關文件：土地及建物權狀、最近一期房屋稅單、土地增值稅單
• 原貸款合約與繳款紀錄：原貸款銀行的對帳單、還款明細
• 信用報告（部分銀行可能會要求申請人提供聯徵報告）

信用評分、收入證明對核貸的影響

信用評分（Credit Score）

• 銀行通常要求信用評分 600 分以上，分數越高，貸款利率與條件越有利。
• 信用卡遲繳、貸款逾期、負債過高都可能降低信用評分。

收入證明的重要性

• 收入穩定且具還款能力者，較容易獲得優惠利率。
• 若為自營商或自由業者，可準備存摺明細或報稅資料作為輔助證明

負債比影響核貸結果

• 一般銀行規定 負債比不得超過 50%，若負債比過高，可能影響貸款額度或核貸結果。
• 申請轉貸前可嘗試降低信用卡未清餘額或提前還款部分貸款，提高申請成功率。

4.房屋轉貸的完整申請流程

房屋轉貸申請步驟

房屋轉貸的流程通常分為以下幾個步驟：

1. 評估轉貸需求：確認是否需要轉貸，目標是降低利率、延長還款期限，或取得額外資金。
    
2. 準備申請資料：準備個人財力證明、房屋相關文件、信用報告等，確保資料完整以加快審核速度。
    
3. 向新貸款機構申請轉貸：向選定的銀行或金融機構提交轉貸申請，並提供完整資料。
    
4. 銀行審核與估價：銀行會根據房屋市值、信用評分、收入情況進行審核。可能會派遣估價公司進行房屋鑑價，影響最終核貸額度。
    
5. 核准與簽約：若審核通過，銀行會提供正式貸款合約，確認貸款條件（如利率、還款期限等），借款人需簽約並支付相關手續費（如設定費、代書費等）。
    
6. 清償舊貸並完成設定：新銀行會將款項匯入原貸款銀行，清償舊貸款後完成抵押權變更。
    
7. 正式開始新的貸款合約，按期還款。

申請房屋轉貸的時間大約需要多久？

轉貸的時間長短視各銀行作業流程而定，一般來說：

• 一般銀行房貸轉貸：約 2～4 週
• 民間金融機構：約 3～7 天（審核較快，但利率較高）
• 如需補件或估價，可能會再增加 1～2 週

如何加速審核，讓轉貸更順利？

1. 確保信用狀況良好：轉貸前檢查信用評分，避免信用卡逾期或過多查詢紀錄影響核貸。
    
2. 降低負債比：若負債比過高（如信用卡循環利息、車貸等），可先部分清償，增加核貸成功率。
    
3. 準備完整文件：提前準備好收入證明、房屋權狀、原貸款明細等資料，避免銀行要求補件影響審核速度。
    
4. 選擇處理效率快的銀行：不同銀行作業速度不同，建議選擇有快速審核機制的銀行，或透過貸款專員協助申請。
    
5. 房屋估價前進行整理：房屋估價結果影響貸款額度，可適當整理內外部環境，提高估價結果，確保順利通過審核。

透過以上方式，可有效縮短轉貸時間，讓資金更快到位，減少等待成本。

5.如何挑選最划算的轉貸方案？

選擇房屋轉貸方案時，除了關心利率高低，還需要綜合考量貸款條件、手續費及未來還款彈性，避免轉貸後反而增加負擔。以下是幾個關鍵比較方式：

不同銀行與貸款機構的比較方式

利率與還款方式

• 固定利率 vs. 浮動利率：固定利率在升息時較有保障，浮動利率則可能在利率下滑時獲得優惠。
• 本息均攤 vs. 先息後本：前者適合穩定還款族群，後者適合短期資金周轉需求者。

貸款額度與成數

• 銀行轉貸：一般最高可貸房屋鑑價的 80%，審核較嚴格。
• 民間貸款：額度約50%～70%，但利率較高，適合無法通過銀行審核者。

還款期限與提前清償彈性

• 銀行房貸最長可達 30 年，民間貸款通常較短，約 1～10 年。
• 部分銀行提供提前還款免違約金，需確認是否有綁約期及違約條款。

額外手續費與申請條件

• 轉貸過程中可能產生設定費、代書費、估價費、違約金等隱藏費用，應該詳細比較。
• 檢查申請資格，如信用分數、負債比、收入證明要求，避免申請後遭拒影響信用評分。

如何議價取得更低利率？

• 多家銀行比較，掌握市場行情
  透過多家銀行的貸款利率比較，了解目前市場上的最低利率，並向心儀銀行提出議價要求。
   
• 提升信用分數，增加談判籌碼
  信用評分越高，獲得低利率貸款的機率越高。可提前改善信用紀錄、降低負債比、避免過多查詢紀錄。
   
• 提供穩定的財力證明
  擁有穩定收入、完稅證明或額外資產（如股票、不動產）作為佐證，能提高銀行對借款人的信任，爭取更好條件。
   
• 爭取優惠方案
  許多銀行針對舊客戶或薪轉戶提供轉貸優惠，可詢問是否有轉貸手續費減免、額外折扣等優惠。
   
• 透過貸款專員協助申請
  部分貸款顧問或銀行專員擁有內部利率折扣，能幫助借款人取得較低利率。

轉貸時容易忽略的隱藏費用

1. 舊貸款違約金：
   部分貸款有 綁約期，若在綁約期內提前清償，可能需支付違約金，通常為貸款餘額的1%～3%。
    
2. 估價費：
   銀行轉貸時，通常會重新進行房屋鑑價，估價費約3,000～10,000 元，視房價及估價公司而定。
    
3. 設定費與代書費：
   重新辦理房屋抵押時，需支付土地銀行設定費與代書手續費，通常約1 萬～3 萬元。
    
4. 帳管費與雜費：
   有些銀行會收取帳戶管理費或其他行政費用，每月數百元不等，長期下來也是額外成本。
    
5. 過橋資金成本：
   若舊貸款還未清償，而新貸款還未撥款，可能需額外借款填補資金缺口，產生短期過橋貸款利息。

6.房屋轉貸的常見陷阱與風險

房屋轉貸看似是一種能夠降低貸款利率、減輕每月負擔的方式，但如果沒有仔細計算與比較，可能會落入隱藏的陷阱，導致轉貸後反而付出更多成本。以下是幾個常見的風險，申請轉貸前務必留意。

低利率陷阱：為什麼轉貸後反而更貴？

【利率優惠期過後利息調高】
部分銀行或貸款機構會提供「前幾年優惠利率」，例如首 1～2 年 1.68%，但之後改為 2.5% 甚至更高。如果沒有注意貸款合約中的「利率調整機制」，可能會發現總還款金額比原本的貸款還要多。

✅ 如何避免？

• 確認利率計算方式：詢問銀行轉貸後的「平均利率」，而非只關注前幾年的優惠利率。
• 比較長期成本：透過試算工具計算 總利息支出，而不是只關心每月月付金是否變少。

【利率浮動風險】
如果選擇 浮動利率貸款，當市場利率上升時，每月還款金額可能會增加。例如，當央行升息 0.5% 時，貸款利率可能從 1.88% 上升到 2.38%，長期下來還款壓力會增加。

✅ 如何避免？

• 確認轉貸是固定利率或浮動利率，並了解是否有「調整上限」來限制升息幅度。
• 如果不確定未來利率走向，可考慮選擇固定利率，鎖定低利率以降低風險。

違約金、手續費是否划算？

【原貸款的違約金】
如果原本的房貸有 綁約期，提前清償可能會被收取 違約金（通常為貸款餘額的 1%～3%），轉貸前一定要先確認。

✅ 如何避免？

• 檢查原貸款合約中的「綁約期」與「提前清償違約金」，計算是否真的划算再轉貸。
• 若綁約期未過，請銀行模擬試算，看看是否可以等到綁約期結束再轉貸。

【各種隱藏手續費】
房屋轉貸可能涉及多種手續費，例如：

• 估價費：銀行會重新評估房屋價值，費用約 3,000～10,000 元。
• 代書費：辦理貸款文件的費用，約 5,000～15,000 元。
• 設定費：重新辦理抵押權設定，約 3,000～10,000 元。

✅ 如何避免？

• 轉貸前先向銀行詢問 所有費用明細，避免後續額外支出。
• 比較不同銀行的手續費，選擇較優惠的方案。

轉貸後的信用影響與其他風險

【信用評分短期內可能下降】
房屋轉貸涉及 新貸款申請與舊貸款清償，在短期內會對信用評分產生影響，特別是：

• 銀行查詢信用紀錄次數過多，可能短暫影響信用評分。
• 原貸款結清後，信用紀錄可能會重新評估，導致短期內分數變動。

✅ 如何避免？

• 在短時間內 避免多次申請貸款，否則會讓信用評分下降。
• 先試算自己的信用評分，確保符合轉貸門檻，降低被拒絕的風險。

【轉貸未成功導致財務壓力】
如果轉貸過程中，新貸款尚未核准，但原貸款已準備清償，可能會導致短暫的資金缺口，甚至影響其他貸款的正常還款。

✅ 如何避免？

• 先確保新貸款 已正式核准，再進行舊貸款的清償手續。
• 若有過橋資金需求，應先計算額外成本，避免影響還款能力。

7.轉貸成功省更多！降低利率的小技巧

房屋轉貸不只是單純的貸款替換，若能掌握一些技巧，不僅可以成功轉貸，更能有效降低利率，讓你的貸款條件更加優惠。以下是幾個關鍵策略，幫助你省下更多利息成本！

申請轉貸前提升信用分數的方法

銀行核貸時，信用分數是決定貸款利率的重要依據之一。若想獲得更低利率，可以在申請轉貸前優化你的信用狀況，提升銀行對你的信任度。

✅ 及時繳清信用卡與貸款帳單

• 銀行會查看近 6～12 個月的還款紀錄，若近期有逾期紀錄，可能會影響貸款條件。
• 避免遲繳，並在到期日前繳清款項，讓信用分數維持穩定或提升。

✅ 降低負債比（DTI）

• DTI（Debt-to-Income）即負債占收入比，若負債比例過高，銀行會認為還款風險較大，影響利率條件。
• 申請轉貸前，先償還部分信用卡或短期貸款，讓負債比降低，以獲得更好的貸款條件。

✅ 避免頻繁申請新貸款或信用卡

• 短期內頻繁查詢信用或申請多筆貸款，可能會讓銀行認為你有資金壓力，導致貸款利率較高。
• 建議至少提前 3～6 個月停止申請新的信用卡或貸款，以維持良好的信用評分。

如何透過增加擔保品獲得更好條件？

銀行評估貸款風險時，擔保品的價值會影響貸款利率與額度。如果能提供額外擔保品，通常能讓貸款條件更優惠。

✅ 提高房屋的估值

• 銀行會依照房屋鑑價來決定貸款額度，若你的房屋估值較高，貸款利率也會相對較低。
• 若房屋有進行過裝修、增建，可請專業估價公司重新評估，提高房價，以增加貸款優勢。

✅ 提供額外擔保品

• 若單獨以房屋作為擔保貸款條件不佳，可考慮增加共同擔保人（如配偶或家人）或提供其他資產（如定存單、不動產）。

找對時機申請，避免不必要的開銷

選擇適當的時機申請轉貸，不僅能增加核貸成功率，還能避免多餘的費用開銷。

✅ 避開升息週期，選擇低利率時機

• 銀行貸款利率受市場利率影響，如果遇到升息週期，貸款利率會提高，可能無法獲得理想的轉貸條件。
• 若未來有升息趨勢，建議提早轉貸，鎖定較低利率。

✅ 注意綁約期與違約金

• 許多房貸方案有綁約期（2～3 年），若提前轉貸可能會被收取違約金（約 1%～3%）。
• 轉貸前先確認綁約期何時結束，計算轉貸後的總成本是否划算。

✅ 搭配銀行優惠活動

• 有些銀行在特定時期會推出房貸轉貸優惠，例如減免手續費、提供現金回饋或更低利率。
• 申請前可多比較不同銀行的優惠方案，選擇轉貸成本最低的銀行辦理。

8.房屋轉貸常見問題

問題	解答
什麼是房屋轉貸？與房屋增貸有什麼不同？	房屋轉貸是將原本房貸轉至新銀行，以獲得更低利率或更佳還款條件。房屋增貸則是在原貸款基礎上再額外申請貸款。
申請房屋轉貸需要符合哪些條件？	需要信用分數良好（650 以上）、房貸無逾期、房屋鑑價符合貸款標準，並提供收入證明等。
轉貸需要支付哪些費用？	可能包括違約金（1%-3%）、貸款開辦費（5,000-20,000 元）、設定費（5,000-10,000 元）及代書費（5,000-15,000 元）。
轉貸後可以再增貸嗎？	可以，但需符合銀行審核條件，如房貸不超過房屋鑑價 80%、信用良好、收入穩定等。
房屋轉貸後，貸款利率一定會比較低嗎？	不一定，需考慮市場利率、信用條件變化，以及是否有隱藏費用，如違約金或手續費。

 

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