中古屋貸款成數不足怎麼辦？該找銀行還是融資公司？

中古屋貸款成數不足怎麼辦？該找銀行還是融資公司？

1.什麼是中古屋？跟新古屋、老屋差在哪？

【屋齡>3年】

屋齡超過3年的房子，或者只要有人居住過的房子。

【使用執照>3年】

興建完工已領取使用執照超過3年以上之房屋。

【轉手買賣>1次】

經過1次以上轉手買賣之房屋。

一般來說，中古屋的屋況尚可，價格也比預售屋、新古屋低，且跟老屋相比不需大量整修就可入住。

(1)中古屋v.s.新古屋：

• 建商蓋太多滯銷，現在的房子公設比越來越高，這些新古屋實際可用的坪數會比新成屋來得多一些。

(2)中古屋v.s.老屋：

1999年台灣發生921地震，導致近十萬棟房屋全倒或半倒，因為在1999年前蓋的房子建材普遍較不耐震，因此在921地震發生後，內政部營建署重新修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規，針對各區域地形重新制定耐震係數，提高建築物的耐震安全標準。
2000年後蓋的房子，都應能承受6級地震，這也是目前房屋新舊的分水嶺，老舊而有居住安全疑慮、超過30年以上的房子都稱之為老屋，即一般常講的「危老建築」。

2.如何判定中古屋好壞與否？

【中古屋建材】

購買屋齡較高的中古屋時，務必注意其建材是加強磚造或是鋼筯混凝土，建築結構及耐用年限從弱到強一般可分為：

• 磚造-25年

• 加強磚造-35年

• 鋼筋混凝土（RC）-50年

• 鋼骨鋼筋混凝土（SRC）-50年

• 鋼骨混凝土（SC）-50年

目前台灣建築物以RC結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築，當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，若不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。

【中古屋地段】

銀行通常將房子依地區分類，等級有A、B、C、D，A級最高能申請到8成貸款，B級則為7.5成，C級7成，D級只有6成。
台北市是唯一12個行政區都被分為A級的，此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域，其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體看起來不動產較其他縣市值錢。
而澎湖、金門屬於C級，最多貸款7成。如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到8成。

【中古屋年限】

銀行房屋貸款目前分成20/30/40年期，而貸款年限的長短，與貸款人的年齡及屋齡有關。原因是銀行需考量貸款人是否會因年事已高無法正常還款，或是房屋太過老舊而可能大幅折價，因此部分銀行有以下限制：

• 「年齡＋貸款年限」不得超過75年

• 「屋齡＋貸款年限」不得超過50年

若是屋齡太高就會壓縮到貸款年限，像是超過 12 年以上的中古屋，加上貸款年限（20年期、30年期、40年期）後，就會接近耐用年限，因此較不推薦。

【中古屋基本結構】

可到現場檢查有沒有以下狀況：

• 排水管道堵塞

• 屋頂漏水、牆壁滲水

• 油漆脫落、壁癌

• 牆壁、地磚龜裂

• 門窗不牢靠、無法密合

• 電線過於老舊

此外，如果想了解房子有無違章建築，可以向地政事務所申請「建物測量成果圖」，再與實際現況相互對照。

3.中古屋優缺點

【中古屋優點】

• 價格低

中古屋的價格平均會比新成屋或預售屋少，大約是屋齡每多一年減價2.5%，預算不夠的客戶，多會把眼光投向買房負擔較輕的中古屋。

• 地點優

中古屋通常位於地段較佳的市中心，周邊設施較完備、生活機能也較好，相較於同地段的新成屋價格也更親民。

• 公設比低

近幾年新蓋的房子平均公設比都超過30%，買30坪的房子實際坪數可能不到20坪；若選擇屋齡10年以上的中古屋，公設比相對較低、室內可用空間也大幅增加。

• 可實地勘察

相較於預售屋只能憑空想像，中古屋可以實地勘查房屋的格局、採光、動線、實際屋況、甚至社區住戶的素質，更精準找出合適的物件。

【中古屋缺點】

• 貸款條件較新屋差

銀行在估價時除了考量區域，屋齡也是一大重點，中古屋的入手價格比新成屋低，但其實購買中古屋需要準備更多的自備款，而且貸款條件不會跟新成屋一樣好。

• 恐有隱形成本

屋齡較舊的中古屋，可能會有較差或不良的屋況等情形，整體算下來不一定花得比新成屋少。此外許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位或車位較少，若有停車需求，可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租，若有則月租成本也需計入成本中。

• 恐有隱性缺失

有些投資客買房就是為了賺價差讓房子盡速脫手，可能會重新翻修裝潢，但因為要投資賺錢，所以相對的就會考量成本，而選擇較普通的建材，甚至會用一些小技巧掩蓋房子的缺陷。

4.中古屋貸款利率及成數

5.中古屋貸款成數不足怎麼辦？

• 收入穩定：

想要提高房貸成數可以提供薪資轉帳、勞保明細、扣繳憑單、報稅資料等證明能輕鬆償還且不造成財務壓力。

• 培養信用：

平時累積好信用，利用信用卡正常消費及還款建立良好的往來關係，並不動用預借金、循環利息，也不要做個信用小白，信用條件越好，越有機會提高房貸成數。

• 好的房屋地段：

若房屋地段位於市區的蛋黃區、重要商圈，附近有捷運、火車等交通便利的位置，且無嫌惡設施，都能提高房貸成數。

• 房貸年限選最低：

所選的房貸年限最低，放貸風險越小，目前房貸年限一般分為20年、30年、40年，建議可選20年房貸較能提高房貸成數，不過還是得評估個人狀況，建議每月還款金額在月收入1/3內，才不會因房貸壓縮生活品質。

• 主動提供保證人：

須為二等親內、無信用瑕疵紀錄、工作收入穩定、各方面條件比申貸人好。

• 有其他土地房屋等擔保品：

一般申請房貸其實不需要擔保品，但如果主動告知名下擁有其他土地、房屋能作為擔保品，就能提高房貸成數。

6.申辦中古屋貸款管道

【銀行】

會考量除了貸款人的收入及信用狀況之外，未來假設要進行拍賣中古屋時，會以比較容易脫手的精華區房子為主要核貸對象。
優點：貸款利率低/貸款年限長/月繳金額低
缺點：審核條件嚴格/貸款時間久/需財力證明

【融資公司】

針對中古屋貸款來說融資公司的專案條件較為寬鬆，只要房屋有價值基本上就會過件。
優點：審核條件寬鬆/信用瑕疵可辦理/不受職業限制
缺點：貸款利率較銀行高/貸款時間久

【民間】

房屋持分也可以貸款，快速辦理可解決當日急用錢。
優點：短期周轉/三天內撥款/不看信用評分/不看薪轉證明
缺點：貸款利率極高/易遇不正當貸款公司

7.中古屋貸款流程

1. 提出申請：申貸人提供相關申請文件．如雙證件、印鑑章與印鑑證明、房屋所有權狀正本、土地及建物登記謄本、買賣契約書影本等，並同步提供薪轉存摺近6個月的出入明細，說明財務狀況之後，即可向銀行或民間代書等提出貸款申請。

2. 房屋鑑價：一般會參考房屋買賣的成交價格外，也會考量依照房屋地段、屋況、坪數、座落地點、屋齡…等要素進行估價，來決定可以申貸的金額約5到9成。

3. 審核比對：銀行會審核申貸人提供的文件資料及房屋貸款條件，像是：年齡、收入、持分與否等。會透過聯徵記錄會查詢申貸人在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄），再加上房屋的條件、屋況等做綜合性評估，最後核定額度。

4. 簽約對保：申貸人同意銀行提供的中估屋房貸額度及利息條件後，申貸人、連帶保證人與銀行房貸專員，三方共同簽訂貸款合約。對保約需一小時，此流程須要屋主本人親自出席。

5. 抵押設定：簽約後須前往地政事務所辦理抵押權設定，需繳交設定金額千分之一的規費，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由申貸人支付，一年一期直到貸款還清為止。

6. 核貸撥款：抵押權設定完成，銀行確認已經投保不動產投保火險與地震險後，便可隨時進行撥款。

8.申請完中古屋可以再貸款嗎？

可以利用房屋二胎、房屋增貸、房屋轉增貸的方式，將尚未繳清的房貸再申貸可以透過來處理。

• 房屋二胎：在已有貸款的情況下，用同一棟房屋二次抵押貸款，可貸金額高，融資公司可貸到房價的120%，銀行對二胎貸款審核較嚴格，比較不容易過件。

• 房屋增貸：向原貸款的金融機構申請增貸，依照房屋市值評估可貸金額。

• 房屋轉增貸：轉貸房屋貸款到其他家金融機構，以達到降低利率、增加貸款金額的目的。

9.中古屋貸款常見問題

中古屋貸款Q&A
Q:中古屋貸款年限比一般房屋貸款年限還短嗎？
A:對，因為考量貸款人會因年事已高無法正常還款，或是房屋太過老舊而可能大幅折價，因此部分銀行有以下限制： 「年齡＋貸款年限」不得超過75年 「屋齡＋貸款年限」不得超過50年
Q:不同的房屋類型會影響貸款成數嗎？
A:會，舉例以下幾種房屋類型的貸款成數： ．電梯大樓>7-8成 ．公寓>7-75成 ．透天厝>6-75成 ．別墅>6-7成 ．套房>5-7成
Q:貸款人年齡高達60歲還能貸款嗎？
A:可以！只要貸款年限在15年以下就可申請中古屋貸款
Q:中古屋屋齡高達35年還能貸款嗎？
A:可以！只要貸款年限在15年以下就可申請中古屋貸
Q:如果向銀行申辦中古屋貸款沒過怎麼辦？
A:可以向皇順國際申辦房屋二胎/房屋轉增貸，不限屋齡屋種皆可申辦

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