中古屋貸款成數不足怎麼辦？銀行融資教你選，輕鬆貸款理想額度！

中古屋貸款成數不足怎麼辦？銀行融資教你選，輕鬆貸款理想額度！

1.什麼是中古屋？跟新古屋、老屋差在哪？

• 房屋興建完成後，已經超過 3 年，或只要曾經有人居住過，即屬於中古屋。
• 即便房屋保養良好，依舊會被歸類為中古屋，影響貸款成數與條件。

• 使用執照是房屋合法使用的憑證，若房屋取得使用執照超過 3 年，即算中古屋。
• 部分建案雖然完工已久，但因為延遲取得使用執照，可能仍被視為新屋。

• 若房屋曾經至少轉手買賣 1 次，不論屋齡多久，都屬於中古屋。
• 轉手次數越多，房屋可能存在裝修變動、產權問題等，影響貸款審核條件。

中古屋與新古屋的差別：

• 建商蓋太多滯銷，現在的房子公設比越來越高，這些新古屋實際可用的坪數會比新成屋來得多一些。

中古屋與老屋的差別：

許多人在購屋時，會遇到「中古屋」與「老屋」的選擇，但這兩者其實有明顯的差異，尤其在房屋狀況、貸款條件、未來維護等方面，影響購買與貸款的決策。

中古屋定義：

• 中古屋通常指 屋齡超過 3 年、曾有人居住過，或曾轉手買賣過 的房屋，但仍在一定屋齡範圍內，房屋結構尚屬穩固，且仍可順利申請貸款。

老屋定義：

• 老屋一般指 屋齡超過 30 年以上 的房屋，建築結構可能已老舊，耐震能力較差，並且存在較高的維修或拆除風險，因此申請房貸會受限制。

中古屋與老屋差別一次看

2.如何判定中古屋好壞與否？

中古屋的建造方式、地段等等都可能影響到貸款額度，中古屋好壞的判定可以用以下幾點來進行評估：

中古屋建材

購買屋齡較高的中古屋時，務必注意其建材是加強磚造或是鋼筯混凝土，建築結構及耐用年限從弱到強一般可分為：

• 磚造-25年
• 加強磚造-35年
• 鋼筋混凝土（RC）-50年
• 鋼骨鋼筋混凝土（SRC）-50年
• 鋼骨混凝土（SC）-50年

目前台灣建築物以RC結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築，當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，若不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。

中古屋地段

銀行通常將房子依地區分類，等級有A、B、C、D，A級最高能申請到8成貸款，B級則為7.5成，C級7成，D級只有6成。
台北市是唯一12個行政區都被分為A級的，此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域，其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體看起來不動產較其他縣市值錢。
而澎湖、金門屬於C級，最多貸款7成。如果是雙北地區，或是捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到8成。

中古屋屋齡

銀行房屋貸款目前分成20/30/40年期，而貸款年限的長短，與貸款人的年齡及屋齡有關。原因是銀行需考量貸款人是否會因年事已高無法正常還款，或是房屋太過老舊而可能大幅折價，因此部分銀行有以下限制：

• 「年齡＋貸款年限」不得超過75年
• 「屋齡＋貸款年限」不得超過50年

若是屋齡太高就會壓縮到貸款年限，像是超過 12 年以上的中古屋，加上貸款年限（20年期、30年期、40年期）後，就會接近耐用年限，因此較不推薦。

中古屋基本結構

• 排水管道堵塞
• 屋頂漏水、牆壁滲水
• 油漆脫落、壁癌
• 牆壁、地磚龜裂
• 門窗不牢靠、無法密合
• 電線過於老舊

此外，如果想了解房子有無違規建築，可以向地政事務所申請「建物測量成果圖」，再與實際現況相互對照。

3.中古屋優缺點

中古屋優點

• 價格低
  中古屋的價格平均會比新成屋或預售屋少，大約是屋齡每多一年減價2.5%，預算不夠的客戶，多會把眼光投向買房負擔較輕的中古屋。
   
• 地點優
  中古屋通常位於地段較佳的市中心，周邊設施較完備、生活機能也較好，相較於同地段的新成屋價格也更親民。
   
• 公設比低
  近幾年新蓋的房子平均公設比都超過30%，買30坪的房子實際坪數可能不到20坪；若選擇屋齡10年以上的中古屋，公設比相對較低、室內可用空間也大幅增加。
   
• 可實地勘察
  相較於預售屋只能憑空想像，中古屋可以實地勘查房屋的格局、採光、動線、實際屋況、甚至社區住戶的素質，更精準找出合適的物件。
  

中古屋缺點

• 貸款條件較新屋差
  銀行在估價時除了考量區域，屋齡也是一大重點，中古屋的入手價格比新成屋低，但其實購買中古屋需要準備更多的自備款，而且貸款條件不會跟新成屋一樣好。
   
• 恐有隱形成本
  屋齡較舊的中古屋，可能會有較差或不良的屋況等情形，整體算下來不一定花得比新成屋少。此外許多早期興建的公寓或華廈沒有規劃車位或車位較少，若有停車需求，可能需先調查住宅附近有無停車位可以承租，若有則月租成本也需計入成本中。
   
• 恐有隱性缺失
  有些投資客買房就是為了賺價差讓房子盡速脫手，可能會重新翻修裝潢，但因為要投資賺錢，所以相對的就會考量成本，而選擇較普通的建材，甚至會用一些小技巧掩蓋房子的缺陷。

4.中古屋貸款利率及成數

新古屋、中古屋、老屋貸款利率成數比較

5.中古屋貸款成數不足怎麼辦？

• 收入穩定：
  想要提高房貸成數可以提供薪資轉帳、勞保明細、扣繳憑單、報稅資料等證明能輕鬆償還且不造成財務壓力。
• 培養信用：
  平時累積好信用，利用信用卡正常消費及還款建立良好的往來關係，並不動用預借金、循環利息，也不要做個信用小白，信用條件越好，越有機會提高房貸成數。
• 好的房屋地段：
  若房屋地段位於市區的蛋黃區、重要商圈，附近有捷運、火車等交通便利的位置，且無嫌惡設施，都能提高房貸成數。
• 房貸年限選最低：
  所選的房貸年限最低，放貸風險越小，目前房貸年限一般分為20年、30年、40年，建議可選20年房貸較能提高房貸成數，不過還是得評估個人狀況，建議每月還款金額在月收入1/3內，才不會因房貸壓縮生活品質。
• 主動提供保證人：
  須為二等親內、無信用瑕疵紀錄、工作收入穩定、各方面條件比申貸人好。
• 有其他土地房屋等擔保品：
  一般申請房貸其實不需要擔保品，但如果主動告知名下擁有其他土地、房屋能作為擔保品，就能提高房貸成數。

6.申辦中古屋貸款管道

銀行中古屋貸款

會考量除了貸款人的收入及信用狀況之外，未來假設要進行拍賣中古屋時，會以比較容易脫手的精華區房子為主要核貸對象。
優點：貸款利率低/貸款年限長/月繳金額低
缺點：審核條件嚴格/貸款時間久/需財力證明

融資中古屋貸款

針對中古屋貸款來說融資公司的專案條件較為寬鬆，只要房屋有價值基本上就會過件。
優點：審核條件寬鬆/信用瑕疵可辦理/不受職業限制
缺點：貸款利率較銀行高/貸款時間久

民間中古屋貸款

房屋持分也可以貸款，快速辦理可解決當日急用錢。
優點：短期周轉/三天內撥款/不看信用評分/不看薪轉證明
缺點：貸款利率極高/易遇不正當貸款公司

7.中古屋貸款申請資料

• 申請人雙證件
• 申請人印鑑章、印鑑證明
• 房屋權狀正本
• 土地及建物登記謄本
• 申請人財力證明
   

8.中古屋貸款流程

1. 提出申請：申貸人提供相關申請文件．即可向銀行或融資公司提出貸款申請。
2. 房屋鑑價：一般會參考房屋買賣的成交價格外，也會考量依照房屋地段、屋況、坪數、座落地點、屋齡…等要素進行估價，初步評估可貸金額。
3. 審核照會：審核申貸人提供的文件資料及房屋貸款條件，像是：年齡、收入、持分與否等。並透過聯徵記錄查詢申貸人資料，加上房屋的條件、屋況等做綜合性評估，最後核定額度。
4. 簽約對保：告知審核結果與利率，申貸人同意銀行提供的中古屋房貸額度及利息條件後，申貸人、連帶保證人與銀行房貸專員，三方共同簽訂貸款合約。對保約需一小時，此流程須要屋主本人親自出席。
5. 抵押設定：簽約後須前往地政事務所辦理抵押權設定，需繳交設定金額千分之一的規費，銀行抵押權設定的金額通常為貸款金額的1.2倍。
6. 核貸撥款：抵押權設定完成，便可進行撥款。

9.申請完中古屋可以再貸款嗎？

• 房屋二胎：在已有貸款的情況下，用同一棟房屋二次抵押貸款，可貸金額高，融資公司可貸到房價的120%，銀行對二胎貸款審核較嚴格，比較不容易過件。
• 房屋增貸：向原貸款的金融機構申請增貸，依照房屋市值評估可貸金額。
• 房屋轉增貸：轉貸房屋貸款到其他家金融機構，以達到降低利率、增加貸款金額的目的。

10.中古屋貸款常見問題

中古屋貸款Q&A
Q：中古屋貸款可分期數會比一般房屋貸款分期數少嗎？
A：對，因為考量貸款人會因年事已高無法正常還款，或是房屋太過老舊而可能大幅折價，因此部分銀行有以下限制：「年齡＋貸款年限」不得超過75年、「屋齡＋貸款年限」不得超過50年。
Q：不同的房屋類型會影響貸款成數嗎？
A：會，舉例以下幾種房屋類型的貸款成數： ．電梯大樓＝7-8成 ．公寓＝7-75成 ．透天厝＝6-75成 ．別墅＝6-7成 ．套房＝5-7成
Q：貸款人年齡高達60歲還能貸款嗎？
A：可以！只要貸款年限在15年以下就可申請中古屋貸款。
Q：中古屋屋齡高達35年還能貸款嗎？
A：可以！只要貸款年限在15年以下就可申請中古屋貸。
Q：如果向銀行申辦中古屋貸款沒過怎麼辦？
A：可以向皇順國際申辦房屋二胎/房屋轉增貸，不限屋齡屋種皆可申辦。

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