持分房屋貸款申請指南，貸款額度、利率、申請流程統整，一篇就搞定！

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持分房屋是什麼?
持分房屋可以貸款嗎?
持分房屋貸款申請管道
持分房屋貸款額度、成數
- 房屋持分貸款額度影響因素
成功申請持分房屋貸款的秘訣
持分房屋貸款其他人會知道嗎?
持分房屋貸款申請條件與資料
持分房屋貸款申請流程
持分房屋貸款常見問題

1.持分房屋是什麼?

房屋持分指的是多位共有人在同一房產中所擁有的各自所有權比例，就屬持分房屋。當兩人或多人成為房產的共同擁有者時，每位共有人根據其持分比例，擁有相應的權利和義務，包括使用權、收益權以及承擔維修費用的比例等。持分的設定有助於明確各共有人在房產中的權益，避免未來可能出現的糾紛。

共同持有(共同共有))是指兩人或以上的共有人『以同等比例共同擁有房產』，並享有不可分割的整體權益。

共同持有特點：
持分相等：所有共有人持分相等，無論實際出資比例。
生存權：若一位共有人去世，其持分自動轉移給其他存活的共有人，不經過遺產繼承程序。
不可分割：共有人之間享有相同的使用權，無需特別標明每個人的具體使用部分。

共同持有優缺點：
優點：適合夫妻或家庭成員共同擁有，簡化繼承程序。
缺點：若要申請貸款或買賣，需要『所有共有人』同意才能處分房產。

分別持有

分別持有是指多位共有人『各自擁有房產的特定比例持分』，這些持分可以相等也可以不相等，並且每位共有人可以自由轉讓其持分。

分別持有特點：
持分明確：每位共有人持有明確的比例，如50%、30%、20%等，根據實際出資或協議確定。
無生存權：共有人去世後，其持分依遺囑或法定繼承人繼承。
自由轉讓：各共有人可以獨立處分自己的持分，不需其他共有人同意。

分別持有優缺點：
優點：靈活性高，適合商業合夥或不同比例出資的共有人，可自行處理所持有產權的部分，不須經他人同意。
缺點：管理和決策需要各共有人協商，可能容易產生爭議；持分轉讓後，新共有人可能對整體管理產生影響。

夫妻共有

夫妻共有是一種特殊的共同共有形式，僅適用於合法婚姻的夫妻，房產視為夫妻共同財產，任何一方不得單獨處分。

夫妻共有特點：
僅限夫妻：只有夫妻雙方共同持有，且持分相等。
生存權：一方去世，房產自動歸存活的一方所有。
不可單獨轉讓：任何一方無法單獨轉讓或抵押房產，需雙方都同意才可進行轉讓或抵押房產。

夫妻共有優缺點：
優點：保護夫妻共同財產，避免一方擅自處分。
缺點：僅限於夫妻使用，且處分靈活性較低。

2.持分房屋可以貸款嗎?

可以，房屋持分一樣可以申請貸款，但在申請時會根據申請機構受限於一些條件限制或其他因素影響，例如：

持分比例：你的持分比例必須有一定的額度，若要與銀行申請，銀行會要求你擁有較高比例的持分才會考慮放款。
共有人同意：如果房屋屬於『共同持有狀態』，會需要其他共同持有人的同意才可以申請貸款。
房產狀況：銀行會考慮房產的市值、位置、狀況等因素來決定貸款金額和條件。

一方面使用房屋持分貸款時，在申請時有可能會遇到以下問題：

其他共有人反對：如果其他共同持有人不同意，銀行可能不會接受你的貸款申請。
貸款額度有限：由於持分抵押的風險較高，銀行可能會降低貸款額度或提高利率。
共有人法律糾紛：持分貸款的成功率可能會受到共有人之間的法律糾紛影響，例如繼承問題或分家產時的爭議。

３.持分房屋貸款申請管道

銀行持分房屋貸款利率

銀行是最常見且安全的房屋持分貸款申請管道，但由於房屋持分貸款風險較高，大部分銀行都難以承作。由於銀行的審核較為嚴格，因此通常需要持有人擁有較高比例的持分，並且房屋本身的價值要足夠高。銀行才可能放款。

銀行持分房屋貸款利率：約在年利率3%~5%不等。

銀行持分房屋貸款特點：

利率較低：銀行貸款的利率通常低於其他貸款機構，因此償還負擔較輕。
安全性高：銀行屬於受監管的金融機構，申請過程和條件相對透明，有保障。
審核嚴格：由於銀行對風險的管控較嚴，因此審核條件較為嚴格，對持分比例、共有人同意等都有明確的要求

融資持分房屋貸款利率

融資公司提供的房屋持分貸款申請流程通常比銀行更加靈活且寬鬆，適合那些不符合銀行貸款條件的申請人。這些公司通常對於審核條件較為寬鬆，但相對的利率也比銀行高一些。

融資持分房屋貸款利率：約在年利率5%以上。

融資持分房屋貸款特點：

審核寬鬆：融資公司通常對共有人意見、持分比例等要求較低，能夠接受較高的風險。
放款速度快：融資公司的放款速度通常較快，適合急需資金的人。
利率較高：融資公司的利率通常較銀行高，申請人需要承擔較高的利息成本。

民間持分房屋貸款利率

如果銀行和融資公司皆婉拒貸款，則可以考慮透過民間借款來進行房屋持分貸款。這種管道的優點是申請速度快、審核相對簡單，但風險也相對較高：

民間持分房屋貸款特點：

審核靈活：民間借款通常對於持分比例、共有人同意等要求不高，能夠接受不同情況的貸款需求。
放款速度非常快：民間借款的放款速度最快，有時可以在幾小時內完成。
風險較大：由於民間借款的素質不一，在申請時要小心以免遇上詐騙。
利率較高：民間貸款不像銀行與融資公司受到年利率16%的上限規範，因此在利率上可能會高於30%，這部分在申請時務必評估。

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4.持分房屋貸款額度、成數

持分房屋可以貸款的成數約為房屋鑑價5成~7成。

房屋持分貸款額度影響因素

房屋持分比例
持分比例的重要性：房屋持分比例是決定貸款額度的主要因素之一。如果你擁有較高的持分比例（如50%以上），通常可以獲得較高的貸款額度。相對地，持分比例較低則貸款額度可能較低。

影響範圍：一般來說，貸款機構會根據持分比例來計算可貸款的金額。例如，若房屋市值為1000萬元，你的持分比例為50%，那麼持分部分的市值為500萬元，通常貸款額度可能介於持分價值的50%至70%之間，即250萬至350萬元。

房屋市值
市值評估：房屋的總市值對於持分貸款額度也有直接影響。市值越高，能夠申請的貸款額度就越大。通常貸款機構會進行專業評估，確定房屋的市場價值。
貸款比例：根據不同的貸款機構，通常貸款比例會在市值的50%至80%之間。因此，如果房屋市值為1000萬元，即便持有100%所有權，能貸到的額度可能介於500萬至800萬元之間。

一般房屋持分貸款可以申請『個人持分價值的30%~80%』不等。

5.成功申請持分房屋貸款的秘訣

如果要成功申請持分房屋貸款，特別是在房屋持分比例不高或共有人意見不一致的情況下，需要一些策略和技巧。以下是幾個提高通過率的秘訣和避免常見申請錯誤的建議。

整理齊全的申請文件

準備詳細的財務報告：銀行在審核申請時會仔細檢查你的財務狀況，包括收入證明、稅單、對賬單等。完整且詳細的財務報告可以顯示你的還款能力，增加審核通過的機會。
清楚的產權證明：持分房屋的產權證明是必要文件，確保所有相關文件都無誤且齊全。如果有其他共有人，也需準備他們的產權同意書。

提高個人信用評分

保持良好的信用記錄：信用評分是貸款機構審核的重要依據之一。保持良好的還款習慣，不逾期支付信用卡賬單，並避免申請過多的信貸產品，都有助於提高你的信用評分。
處理不良紀錄：如果過去有不良信用紀錄，建議在申請貸款前盡量解決，或向貸款機構解釋這些紀錄的具體情況，以降低對貸款申請的負面影響。

選擇適合的貸款機構

多方比較貸款條件：各貸款機構對房屋持分貸款的審核標準有所不同，建議申請前多方比較各機構的利率、還款期數、審核時間等條件，選擇適合自己情況的貸款機構。
考慮專業的貸款顧問：如果對貸款流程不熟悉，可以考慮諮詢專業的貸款顧問，他們可以提供合適的方案並幫助你順利通過審核。

提高擔保品的價值

增加擔保品：如果你的房屋持分比例不高，考慮增加其他擔保品，如車輛、現金存款等，以增加貸款申請的可信度。
提升房屋價值：在條件允許的情況下，可以先進行房屋裝修或改善，以提高房屋的市場價值，從而提高貸款的額度。

與其他共有人協商一致

確保共有人同意貸款：如果房屋有多位共有人，提前與共有人協商並取得他們的書面同意，這對於提高貸款通過率至關重要。
清晰的權益分配：共有人之間應該有明確的權益分配，避免在申請貸款過程中產生糾紛，影響審核結果。

6.持分房屋貸款其他人會知道嗎?

須依房屋持分類型來看，以下舉例：

房屋分別持有：由於分別持有可以自己決定產權的抵押或買賣，因此不需要經過他人同意，因此貸款的話其他持有人也不會知道。
房屋共同持有：由於共同持有不管是要買賣或抵押貸款，都會需要其他持有人同意，因此其他人是會知情的喔！

7.房屋持分貸款申請條件與資料

要辦理房屋持分貸款，通常需要以下條件與資料：

年滿18歲
申請人雙證件影本
明確收入證明(薪轉、勞保、薪資袋)
房屋產權資料
若為共同持有，則需其他共有人同意並出面

8.持分房屋貸款申請流程

房屋持分貸款流程與其他貸款相同，其中需特別注意的是，若是共同持有房屋則還會需要其他共有人同意才可以申請貸款。

初步諮詢與評估：了解持分狀況並評估房屋價值是否有機會可以進行申請。
共有人同意與準備文件：取得其他共有人同意（共同持有才需要），並準備申請人身份證明、持分證明、房屋產權證明、共有人同意書、收入證明等。
提交申請與文件審查：將相關文件提交給貸款機構，並進行案件審核。
貸款評估與照會：貸款機構會進行房屋評估，確定持分的具體價值及可貸款額度，經過房屋評估後，會對申請人進行內部照會和審核，確定是否批准貸款及最終的貸款條件（如利率、還款期限等）。
簽約與設定抵押：若申請獲得批准，貸款機構將與申請人確定最終的貸款條件，包括貸款金額、利率、還款期限等，並設定抵押權與相關合約簽屬。
完成撥款：當所有文件手續完成後，貸款機構將貸款金額撥款至申請人指定的銀行帳戶中。

9.持分房屋貸款常見問題

持分房屋貸款常見問題Q&A
Q:房屋持分可以貸款嗎?
A:可以，持分房屋也可以申請貸款。
Q:申辦持分房屋貸款需要其他人出面辦理嗎?
A:依房屋持分類型而定，若為分別持有則不用，共同持有則需所有持有人出面同意才可辦理。
Q:持分房屋貸款會讓其他持分人權益受影響嗎?
A:會，用持分房屋申請貸款，假如貸款還不出來，將要被法院查封拍賣時，其他持分人若不願意房屋被拍賣，則需拿出資金來解決剩下的貸款餘額。
Q:持分房屋可以過戶買賣嗎?
A:可以，常會有將自己持分的部分，用買賣方式過戶給其他持分人。
Q:房屋共同持有能申請單獨貸款嗎?
A:不能，共同持有需要所有持有人同意才可以作申請，不可以單獨申請。
Q:房屋分別共有能申請單獨貸款嗎?
A:可以，但只能申請個人持分部分的貸款。

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「皇順國際團隊」成員皆來自台灣各家商業銀行及各大租賃公司，具備企業金融、消費金融多年徵授信融資經驗。

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