持分房屋貸款如何申請，貸款額度、利率、申請流程統整，一篇就搞定！

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持分房屋是什麼?
持分房屋可以貸款嗎?
持分房屋貸款申請管道比較
持分房屋貸款額度、成數
- 房屋持分貸款額度影響因素
成功申請持分房屋貸款的加分技巧
申請持分房屋貸款其他人會知道嗎?
持分房屋貸款申請條件與資料
持分房屋貸款申請流程
持分房屋貸款常見問題

1.持分房屋是什麼?

房屋持分指的是多位共有人在同一房產中所擁有的各自所有權比例，就屬持分房屋。當兩人或多人成為房產的共同擁有者時，每位共有人根據其持分比例，擁有相應的權利和義務，包括使用權、收益權以及承擔維修費用的比例等。持分的設定有助於明確各共有人在房產中的權益，避免未來可能出現的糾紛。

共同持有

共同持有是指所有共有人以相等比例擁有房產，並且房屋的所有權屬於整體，無法單獨分割。

特點：

持分相等：共有人各佔房屋的同等比例，與實際出資比例無關。
生存權：當一位共有人去世，其持分會自動轉移給其他存活共有人，不需經過遺產繼承程序。
不可分割：所有人共享房屋的使用權，無法特定分配某個部分。

優缺點：
✅ 優點：適合夫妻或家人共同持有，可簡化繼承程序。
❌ 缺點：處分房屋（如貸款、買賣）時，需所有共有人同意，較缺乏彈性。

分別持有

分別持有是指共有人擁有明確的產權比例，可以自由處分自己的持分。

特點：

持分明確：如 50% / 30% / 20%，依據出資比例或協議確定。
無生存權：當共有人去世，其持分會依法繼承，不會自動歸於其他持有人。
自由轉讓：共有人可以獨立出售、轉讓、抵押自己的持分，無須他人同意。

優缺點：
✅ 優點：靈活性高，適合商業合夥或不同比例出資的情況，可自由處分自身持分。
❌ 缺點：需與其他持有人協商管理，容易發生爭議；若持分轉讓，新持有人可能影響房產管理。

夫妻共有

夫妻共有是指夫妻在婚姻關係存續期間，共同持有的房產，其權益無法單獨轉讓。

特點：

僅限夫妻：持有人必須是婚姻關係內的夫妻，且持分相等。
生存權：一方去世後，房產自動歸另一方所有，不需經過繼承程序。
不可單獨處分：任何一方不得單獨買賣、抵押房產，需雙方同意。

優缺點：
✅ 優點：保障夫妻共同財產，防止一方擅自處分房產。
❌ 缺點：房產靈活性較低，無法單方出售或貸款，需經過雙方同意。

2.持分房屋可以貸款嗎?

可以，房屋持分一樣可以申請貸款，但在申請時會根據申請機構受限於一些條件限制或其他因素影響，例如：

持分比例：你的持分比例必須有一定的額度，若要與銀行申請，銀行會要求你擁有較高比例的持分才會考慮放款。
共有人同意：如果房屋屬於『共同持有狀態』，會需要其他共同持有人的同意才可以申請貸款。
房產狀況：銀行會考慮房產的市值、位置、狀況等因素來決定貸款金額和條件。

一方面使用房屋持分貸款時，在申請時有可能會遇到以下問題：

其他共有人反對：如果其他共同持有人不同意，銀行可能不會接受你的貸款申請。
貸款額度有限：由於持分抵押的風險較高，銀行可能會降低貸款額度或提高利率。
共有人法律糾紛：持分貸款的成功率可能會受到共有人之間的法律糾紛影響，例如繼承問題或分家產時的爭議。

３.持分房屋貸款申請管道比較

銀行持分房屋貸款利率與優缺點

適合對象：持分比例較高、信用紀錄良好，且房屋價值足夠高的申請人。

【貸款條件】

利率：年利率約 3%~5%
可貸額度：需依房產價值及持分比例審核
審核條件：持有人持分需較高，部分銀行可能要求共有人同意

【優點】

✅ 低利率：相較於其他貸款機構，銀行利率較低，還款壓力小。
✅ 安全性高：銀行屬於政府監管機構，申請流程透明，保障較完善。

【缺點】

❌ 審核嚴格：對持分比例、房屋價值與個人信用條件要求較高，通過率低。
❌ 審核時間較長：銀行流程較嚴謹，放款時間較久，不適合急需資金者。

融資持分房屋貸款利率與優缺點

適合對象：無法通過銀行審核、持分比例較低或信用紀錄較差的申請人。

【貸款條件】

利率：年利率約 5%以上
可貸額度：最高可達持分價值的 80%
審核條件：對共有人意見、持分比例等要求較低

【優點】

✅ 審核條件較寬鬆：即使信用狀況較差，或持分比例較低，仍有機會申請成功。
✅ 放款速度快：通常幾天內即可撥款，適合急需資金的申請人。

【缺點】

❌ 利率較高：比銀行貸款高，長期還款成本較高。
❌ 貸款條件可能因機構而異：不同融資公司條件不同，需謹慎選擇。

民間持分房屋貸款利率與優缺點

如果銀行和融資公司皆婉拒貸款，則可以考慮透過民間借款來進行房屋持分貸款。這種管道的優點是申請速度快、審核相對簡單，但風險也相對較高：
適合對象：銀行與融資公司皆無法申請成功、需快速取得資金的申請人。

【貸款條件】

利率：可能超過 30%（不受年利率16%上限規範）
可貸額度：視放款機構評估，通常彈性較高
審核條件：極為寬鬆，通常不需共有人同意

【優點】

✅ 審核彈性高：不論信用紀錄、持分比例、共有人意見，大部分情況皆可申請。
✅ 放款速度最快：最快可在數小時內撥款，適合急需資金周轉者。

【缺點】

❌ 利率極高：可能超過30%，長期還款壓力沉重。
❌ 風險較高：民間貸款業者品質不一，需小心避免詐騙或不合理條款。

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4.持分房屋貸款額度、成數

持分房屋可以貸款的成數約為房屋鑑價5成~7成。

房屋持分貸款額度影響因素

房屋持分比例

持分比例是決定貸款額度的核心因素，持分比例越高，可貸額度通常越高。
一般而言，擁有 50%以上持分的申請人較容易獲得較高的貸款額度。

持分比例 vs. 貸款額度範例

假設房屋市值為 1,000萬元，不同持分比例下的可貸金額可能如下：

持分比例	持分價值	可貸額度（持分價值的50%~70%）
50%	500萬元	約 250萬～350萬元
30%	300萬元	約 150萬～210萬元
70%	700萬元	約 350萬～490萬元

※持分比例較低時，貸款額度也會相對減少，甚至有些貸款機構會要求持有一定比例以上才能申貸。

房屋市值

為何房屋市值影響貸款額度？

貸款機構會根據市場行情、屋齡、地段等因素進行房屋市值評估。
市值越高，持分價值就越高，相對能申請的貸款額度也越大。

貸款額度範例（依據市值計算）

一般持分房屋貸款可申請的額度為個人持分價值的30%~80%。

假設某房屋市值為 1,000萬元，不同貸款機構可能提供的貸款比例如下：

貸款機構	可貸比例（市值的%）	最高貸款額度
銀行	50%~60%	500萬～600萬元
融資公司	60%~80%	600萬～800萬元
民間貸款	最高可達90%	900萬元

※房屋市值較高時，即便持分比例較低，也可能獲得較高額度的貸款。

5.成功申請持分房屋貸款的加分技巧

如果要成功申請持分房屋貸款，特別是在房屋持分比例不高或共有人意見不一致的情況下，需要一些策略和技巧。以下是幾個提高通過率的秘訣和避免常見申請錯誤的建議。

整理齊全的申請文件

準備詳細的財務報告：銀行在審核申請時會仔細檢查你的財務狀況，包括收入證明、稅單、對賬單等。完整且詳細的財務報告可以顯示你的還款能力，增加審核通過的機會。
清楚的產權證明：持分房屋的產權證明是必要文件，確保所有相關文件都無誤且齊全。如果有其他共有人，也需準備他們的產權同意書。

提高個人信用評分

保持良好的信用記錄：信用評分是貸款機構審核的重要依據之一。保持良好的還款習慣，不逾期支付信用卡賬單，並避免申請過多的信貸產品，都有助於提高你的信用評分。
處理不良紀錄：如果過去有不良信用紀錄，建議在申請貸款前盡量解決，或向貸款機構解釋這些紀錄的具體情況，以降低對貸款申請的負面影響。

選擇適合的貸款機構

多方比較貸款條件：各貸款機構對房屋持分貸款的審核標準有所不同，建議申請前多方比較各機構的利率、還款期數、審核時間等條件，選擇適合自己情況的貸款機構。
考慮專業的貸款顧問：如果對貸款流程不熟悉，可以考慮諮詢專業的貸款顧問，他們可以提供合適的方案並幫助你順利通過審核。

提高擔保品的價值

增加擔保品：如果你的房屋持分比例不高，考慮增加其他擔保品，如車輛、現金存款等，以增加貸款申請的可信度。
提升房屋價值：在條件允許的情況下，可以先進行房屋裝修或改善，以提高房屋的市場價值，從而提高貸款的額度。

與其他共有人協商一致

確保共有人同意貸款：如果房屋有多位共有人，提前與共有人協商並取得他們的書面同意，這對於提高貸款通過率至關重要。
清晰的權益分配：共有人之間應該有明確的權益分配，避免在申請貸款過程中產生糾紛，影響審核結果。

6.申請持分房屋貸款其他人會知道嗎?

是否會被其他持分人知道，取決於房屋的持分類型：

房屋「分別持有」

✅ 他人不會知道
由於分別持有的產權是獨立的，每位持有人可自由決定是否要進行抵押或買賣。
因此，你申請貸款時，不需要其他共有人同意，他們也不會知情。

房屋「共同持有」

❌ 他人一定會知道
共同持有的房產在處分（如貸款、抵押或買賣）時，必須取得所有共有人同意。由於需要簽署同意書，其他持有人一定會知道你的貸款申請。

結論：如果你擁有的是分別持有的產權，貸款不需經過其他共有人同意，他們也不會知道；但若是共同持有，則必須經過所有共有人同意，且其他人一定會知情！

7.房屋持分貸款申請條件與資料

要辦理房屋持分貸款，通常需要以下條件與資料：

年滿18歲
申請人雙證件影本
明確收入證明(薪轉、勞保、薪資袋)
房屋產權資料
若為共同持有，則需其他共有人同意並出面

8.持分房屋貸款申請流程

提醒：若為「分別持有」，可獨立申請貸款；若為「共同持有」，需經所有共有人同意！

初步評估：了解房屋持分狀況，確認是否符合貸款條件。
共有人同意 & 文件準備（僅限共同持有）：若為共同持有，需取得其他持有人同意。準備身份證明、房屋持分證明、產權文件、收入證明等。
提交申請 & 文件審查：將資料送交貸款機構，等待審核。
房屋評估 & 照會審核：貸款機構評估房屋價值，確定可貸額度與貸款條件。
簽約 & 設定抵押：確認貸款條件（額度、利率、還款期限），並完成簽約與抵押設定。
撥款完成：貸款機構將款項匯入申請人指定帳戶，貸款正式生效。

9.持分房屋貸款常見問題

持分房屋貸款常見問題
Q:房屋持分可以貸款嗎?
A:可以，持分房屋也可以申請貸款。
Q:申辦持分房屋貸款需要其他人出面辦理嗎?
A:依房屋持分類型而定，若為分別持有則不用，共同持有則需所有持有人出面同意才可辦理。
Q:持分房屋貸款會讓其他持分人權益受影響嗎?
A:會，用持分房屋申請貸款，假如貸款還不出來，將要被法院查封拍賣時，其他持分人若不願意房屋被拍賣，則需拿出資金來解決剩下的貸款餘額。
Q:持分房屋可以過戶買賣嗎?
A:可以，常會有將自己持分的部分，用買賣方式過戶給其他持分人。
Q:房屋共同持有能申請單獨貸款嗎?
A:不能，共同持有需要所有持有人同意才可以作申請，不可以單獨申請。
Q:房屋分別共有能申請單獨貸款嗎?
A:可以，但只能申請個人持分部分的貸款。

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